Mengenal Istilah dalam Jual Beli Rumah

Mengenal Istilah dalam jual-beli rumah

Dalam proses jual beli benda-benda tetap seperti tanah, rumah, apartemen ataupun property lainnya sering kita mendengar istilah Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), Pengikatan Jual Beli (PJB), dan Akta Jual Beli (AJB).
Istilah tersebut adalah cara peralihan hak atas tanah dan bangunan. Perbedaan masing-masing istilah tersebut terletak pada proses dan bentuk perbuatan hukumnya.

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

PPJB dibuat untuk melakukan pengikatan sementara sebelum pembuatan AJB resmi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Notaris.

Secara umum isi PPJB adalah kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri akan menjual kepada pembeli dengan disertai pemberian uang tanda jadi atau uang muka berdasarkan kesepakatan. Dengan demikian PPJB tidak dapat disamakan dengan AJB yang merupakan bukti pengalihan hak atas tanah/bangunan dari penjual kepada pembeli.

Di dalam PPJB tersebut juga dinyatakan kesediaan pembeli untuk membeli objek. PPJB memuat perjanjian-perjanjian, seperti besarnya harga, kapan waktu pelunasan dan dibuatnya AJB. Beberapa hal penting mengenai perjanjian PPJB

  • Objek Pengikatan Jual Beli
    Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) mencakup beberapa obyek yang harus ada. Obyek pengikatan jual-beli ada tiga yang meliputi luas bangunan beserta gambar arsitektur dan gambar spesifikasi teknis, lokasi tanah yang sesuai dengan pencantuman nomor kavling dan luas tanah beserta perizinannya. Terkait penguraian obyek tanah dan bangunan harus dijelaskan secara detail.
  • Kewajiban dan Jaminan Penjual
    Bagi penjual yang hendak menawarkan properti yang dijual kepada pembeli maka wajib membangun dan menyerahkan unit rumah atau kavling sesuai dengan yang ditawarkan kepada pembeli, sehingga PPJB menjadi pegangan hukum untuk pembeli. Di dalam pembuatan PPJB, pihak penjual bisa memasukkan klausul pernyataan dan jaminan bahwa tanah dan bangunan yang ditawarkan sedang tidak berada dalam jaminan utang pihak ketiga atau terlibat dalam sengketa hukum. Apabila ada pernyataan yang tidak benar dari penjual, calon pembeli dibebaskan dari tuntutan pihak manapun mengenai properti yang hendak dibelinya.
  • Kewajiban Bagi Pembeli
    Kewajiban pembeli adalah membayar cicilan rumah atau kavling dan sanksi dari keterlambatan berupa denda. Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995 menjelaskan bahwa besar denda keterlambatan adalah 2/1000 dari jumlah angsuran per hari keterlambatan. Calon pembeli juga bisa kehilangan uang mukanya apabila pembelian secara sepihak.
  • Isi Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Sesuai Keputusan Pemerintah PPJB diatur berdasarkan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995. Perjanjian ini merupakan salah satu kekuatan hukum sekaligus jaminan hukum pada saat membeli rumah.  Secara garis besar, PPJB berisikan 10 faktor penting, yaitu :
    • Pihak yang melakukan kesepakatan;
    • Kewajiban bagi penjual;
    • Uraian obyek pengikatan jual beli;
    • Jaminan penjual;
    • Waktu serah terima bangunan;
    • Pemeliharaan bangunan;
    • Penggunaan bangunan;
    • Pengalihan hak;
    • Pembatalan pengikatan;
    • Penyelesaian Perselisihan.
Baca Juga  Keunggulan Grand Syafa Madina

Pengikatan Jual Beli (PJB)

PJB adalah kesepakatan antara penjual untuk menjual properti miliknya kepada pembeli yang dibuat dengan akta notaris. PJB bisa dibuat karena alasan tertentu seperti belum lunasnya pembayaran harga jual beli dan belum dibayarkannya pajak-pajak yang timbul karena jual beli.

PJB terdapat 2 macam, yaitu PJB Lunas dan PJB Tidak Lunas

  • PJB Lunas, dibuat apabila harga jual beli sudah dibayarkan lunas oleh pembeli kepada penjual tetapi belum bisa dilaksanakan jual beli, karena antara lain pajak-pajak jual beli belum dibayarkan, sertifikat masih dalam pengurusan atau sebab lainnya yang menyebabkan Akta Jual Beli belum bisa dilaksanakan.
    Di dalam PJB lunas juga dicantumkan kuasa dari penjual kepada pembeli untuk menandatangani AJB, sehingga penandatanganan AJB tidak memerlukan kehadiran penjual.
  • PJB Tidak Lunas, dibuat apabila pembayaran harga jual beli belum lunas diterima oleh penjual. Di dalam pasal-pasal PJB tidak lunas sekurang-kurangnya dicantumkan jumlah uang muka yang dibayarkan pada saat penandatanganan akta PJB, cara atau termin pembayaran, kapan pelunasan dan sanksi-sanksi yang disepakati apabila salah satu pihak wanprestasi. Jadi secara umum pasal-pasal yang ada dalam PJB tidak lunas sama dengan pasal-pasal yang ada dalam PPJB. Nantinya PJB tidak lunas juga harus ditindaklanjuti dengan AJB pada saat pelunasan.

Akta Jual Beli (AJB)

AJB adalah akta otentik yang dibuat oleh PPAT untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan. Pembuatan AJB diatur dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) No. 08 Tahun 2012 Tentang Pendaftaran Tanah, sehingga PPAT tinggal mengikuti format-format baku yang sudah disediakan. Pembuatan AJB dilakukan setelah seluruh pajak-pajak yang timbul karena jual beli sudah dibayarkan oleh para pihak sesuai dengan kewajibannya masing-masing.
Pembuatan AJB dilakukan setelah seluruh pajak-pajak yang timbul karena jual beli sudah dibayarkan oleh para pihak sesuai dengan kewajibannya masing-masing.
Pajak penjual berupa Pajak Penghasilan (PPh) final sementara pajak pembeli berupa Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Langkah selanjutnya adalah mengajukan pendaftaran peralihan hak ke kantor pertanahan setempat atau yang lazim dikenal dengan istilah balik nama. Dengan selesainya balik nama sertifikat maka hak yang melekat pada tanah dan bangunan sudah berpindah dari penjual kepada pembeli.

Baca Juga  Tips Berinvestasi Properti

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *